На рынке жилья Батуми складывается необычная ситуация: стоимость квадратных метров продолжает повышаться, а ставки аренды, напротив, снижаются. Согласно аналитике Galt & Taggart, во втором квартале 2026 года спрос оставался устойчивым, но внутри отрасли уже появляются сигналы, которые могут охладить ценовой рост в будущем.
Согласно данным публичного реестра, с апреля по июнь в столице Аджарии реализовано 4 168 квартир - это на 3,7% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Активность увеличилась как в сегменте новостроек, так и на вторичном рынке. Это говорит о том, что интерес к Батуми не ослабевает: город по-прежнему привлекает и покупателей жилья, и инвесторов.
Однако рост числа сделок - не единственный индикатор полноценного восстановления. Хотя продажи в новостройках выросли, они пока далеки от максимумов 2022-2023 годов. К тому же предложение остаётся внушительным: на рынке выставлено большое количество лотов, что создаёт предпосылки для переизбытка.
Цены же движутся вверх вопреки этому давлению. В июне средняя стоимость готового жилья в новостройках достигла $1 960 за «квадрат», прибавив 10% за год (с $1 784). На «вторичке» в современных комплексах рост скромнее - +6,5%, до $1 497 за кв. м.
Здесь возникает резонный вопрос: как долго первичный рынок сможет удерживать высокий темп удорожания, если объёмы строительства растут, а доходность от сдачи жилья падает?
На арендном фронте уже заметен первый тревожный звоночек. Во втором квартале 2026 года средняя цена посуточной аренды в Батуми снизилась до $34,6 против $36,1 год назад - минус 4% в годовом исчислении.
Для инвесторов это принципиальный нюанс: стоимость актива увеличивается, но доход, который он генерирует, сокращается. Чем дольше сохраняется этот дисбаланс, тем значительнее разрыв между ценой покупки и реальной отдачей от недвижимости.
Пока Батуми удерживает привлекательную доходность - около 7% годовых, что остаётся высоким показателем и поддерживает инвестиционный интерес. Однако главный вопрос меняется: цены на жильё обгоняют рост арендных поступлений.
Если объём нового строительства продолжит нарастать, а арендные ставки - снижаться, поддерживать нынешние темпы подорожания на первичном рынке станет всё труднее. Это не означает неминуемого кризиса, но рынок явно вступает в фазу, где одного лишь высокого спроса уже недостаточно для дальнейшего роста цен.
Именно поэтому текущая ситуация в Батуми особенно любопытна для инвесторов. Покупать квартиру исключительно ради ожидания повышения цены перестаёт быть очевидной стратегией. На первый план выходит другой критерий - сколько реальных денег объект способен приносить своему владельцу.
Рынок пока растёт, но его математика меняется: квартиры дорожают, а арендная доходность сжимается. Если тренд закрепится, главным преимуществом объекта станет не красивая цифра прогнозируемого роста, а способность стабильно генерировать денежный поток.
