Грузинские курорты давно перестали быть исключительно летним направлением. Сегодня это многогранный туристический хаб, где каждый найдет отдых по душе: от пляжного релакса на Черном море до экстремальных горных маршрутов, от знакомства с древними историческими памятниками до изысканных гастрономических открытий. Такое разнообразие делает страну магнитом для путешественников, и поток гостей неуклонно растет. По данным Национальной администрации туризма Грузии, в 2025 году страну посетили более 7,8 миллионов иностранных туристов, что превышает показатели 2024 года (7,36 миллионов).
Параллельно с туристическим бумом активно развивается и рынок жилой и коммерческой недвижимости. Аналитический отчет Cushman & Wakefield, на который ссылается «РБК Недвижимость», подтверждает: устойчивый экономический рост формирует повышенный потребительский спрос. Это, в свою очередь, стимулирует девелоперов выводить на рынок новые проекты, включая объекты премиум-класса. Яркий пример такого тренда - строительство пятизвездочного отеля Pontus Rotana Resort & Spa под управлением ближневосточного оператора Rotana. Проект реализуется в Гонио - южном пригороде Батуми, который славится умиротворяющей атмосферой и живописными видами на морское побережье и горные массивы.
Как развивающийся туризм трансформирует рынок недвижимости
Грузия уверенно завоевывает репутацию круглогодичного направления для гостей не только из стран СНГ, но и из Европы, Азии и арабских государств. Туристический поток напрямую влияет на экономику и, как следствие, на строительный сектор - города расширяют инфраструктуру для приема все большего числа гостей. Согласно прогнозам инвестиционно-брокерской компании TBC Capital, к концу 2025 года объем грузинского рынка жилой недвижимости достигнет отметки в 4,5 миллиарда долларов. Тбилиси традиционно удерживает лидерство по общему объему, однако Батуми уверенно занимает вторую позицию, а по некоторым параметрам и вовсе опережает столицу.
Исследование TBC Capital демонстрирует, что средняя стоимость квадратного метра в курортной столице за первые десять месяцев 2025 года увеличилась на 16%. Этот показатель значительно выше, чем в Тбилиси, что подчеркивает особый инвестиционный потенциал приморского города.
Ключевая особенность батумского рынка - структура покупательского спроса. Эксперты Colliers отмечают, что порядка 70% прироста продаж жилья обеспечивается именно иностранными покупателями. По итогам 2025 года общее количество сделок с недвижимостью превысило рекордный уровень 2022 года и составило более 17 тысяч транзакций (в 2022-м было 16,8 тысяч, в 2023-м - 14,7 тысяч, в 2024-м - 14,5 тысяч). В отчете Colliers подчеркивается, что «повышенная привлекательность Батуми для зарубежных инвесторов и выход на рынок новых премиальных объектов значительно расширили границы локального рынка».
Отельный сегмент: драйвер роста и инвестиционные перспективы
Гостиничный сектор Батуми сегодня является одним из самых динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости. Специалисты Cushman & Wakefield связывают этот бум с растущей популярностью курорта среди иностранных туристов, что стимулирует масштабное строительство и приток инвестиций в отельный бизнес. Аналитика STR Global подтверждает эту тенденцию: среднегодовая загрузка гостиниц стабильно держится на уровне 65-70%, а средняя стоимость номера за ночь увеличилась с 90 долларов в 2018 году до 118 долларов в 2025-м.
Весомый вклад в развитие гостиничной инфраструктуры вносит растущий турпоток из стран Ближнего Востока. Как отмечают в инвестиционной компании Galt & Taggart, гости из этого региона традиционно демонстрируют более высокий уровень расходов во время поездок. Дополнительным фактором, обеспечивающим круглогодичную загрузку отелей, стала легализация игорной деятельности в регионе. В отчете Galt & Taggart говорится: «туристы из Ближнего Востока посещают Грузию преимущественно с целью азартных развлечений, при этом значительная часть из них возвращается повторно».
Именно интерес платежеспособной иностранной аудитории привлекает в Батуми гостиничных операторов мирового уровня. Среди них выделяется сеть Rotana из Абу-Даби, которая управляет более чем 100 объектами в 24 странах и ежегодно принимает около 6 миллионов гостей по всему миру.
Pontus Rotana Resort & Spa: новый стандарт сервиса в Гонио
В южной части Батуми, в живописном районе Гонио, идет строительство нового пятизвездочного курорта Pontus Rotana Resort & Spa. Общая площадь комплекса превысит 8 тысяч квадратных метров, а номерной фонд составит 546 апартаментов премиум-категории.
28-этажное здание разместит на своей территории полноценную курортную инфраструктуру, рассчитанную на взыскательных путешественников. Гостям отеля будут доступны спа-центр и фитнес-зал, три бассейна (крытый, открытый и детский), два ресторана, а также панорамный бар на крыше с захватывающими видами на закат. Кроме того, в комплексе предусмотрена игорная зона.
Всего в нескольких шагах от отеля оборудован собственный песчаный пляж, где отдыхающие смогут наслаждаться морем и водными развлечениями. Территория комплекса утопает в зелени садов и украшена фонтанами. Для ценителей спокойного отдыха и приватности предусмотрены винный салон и сигарная комната.
Несмотря на курортную направленность, Pontus Rotana Resort & Spa учитывает и потребности деловых путешественников: в отеле обустроены современные переговорные комнаты и конференц-зал. Такой набор опций делает комплекс привлекательным для туристов, бизнес-гостей и семей с детьми.
Одним из главных конкурентных преимуществ проекта выступает его локация. Отель располагается на первой линии у моря, в окружении предгорий Малого Кавказа и субтропической растительности. При этом комплекс не изолирован от города: аэропорт Батуми находится всего в 12 минутах езды, железнодорожный вокзал - в 30 минутах, а центр города - в 25 минутах.
Рядом с отелем сосредоточены главные туристические магниты региона. Всего в двух минутах пути - легендарная римская крепость Гонио, а в 40–50 минутах - Батумский ботанический сад и национальный парк. Для поклонников активного зимнего отдыха открывается доступ к горнолыжному курорту Годердзи, дорога до которого займет около трех часов. Такое расположение способствует продолжительному пребыванию гостей, что гарантирует инвесторам стабильную востребованность номерного фонда.
Инвестиционная привлекательность и финансовая модель
Pontus Rotana Resort & Spa позиционируется как инвестиционный продукт, выходящий за рамки обычной покупки апартаментов для сдачи в аренду. Приобретая номер, инвестор становится полноправным участником крупного гостиничного комплекса с централизованным управлением и получает доход от общей загрузки всего отеля, а не только от своего конкретного блока.
Финансово-экономическая модель проекта разработана консалтинговым агентством Cushman & Wakefield. Расчеты производились для покупателей апартаментов площадью 30 квадратных метров, которые приобретают номер до 2027 года и планируют получать арендный доход до планируемой продажи в 2032 году. По прогнозам аналитиков, потенциальная доходность инвестиций может достигать 11,2% годовых, а коэффициент возврата инвестиций (ROI) - до 12,3%.
Главное преимущество такой модели - передача всех операционных задач профессиональному управляющему оператору. Инвестору не нужно самостоятельно искать арендаторов, заниматься ремонтом или решать текущие вопросы обслуживания. Все эти функции берет на себя управляющая компания, что существенно повышает пассивность и привлекательность вложений. Таким образом, инвестор получает долю в динамично развивающемся гостиничном бизнесе Батуми, минимизируя временные и административные затраты, при этом его доход напрямую зависит от эффективности работы всего комплекса.
