Черноморское побережье Грузии продолжает привлекать зарубежных инвесторов: по итогам 2025 года доля иностранцев на рынке жилья Батуми достигла 52%. Хотя этот показатель немного уступает рекордам двухлетней давности, аналитики Galt & Taggart фиксируют структурные изменения в спросе: интерес со стороны некоторых стран, включая Россию, снижается, но появляются новые лидеры.
Кто покупает жильё в Батуми
Грузия: возвращение доверия
Местные жители приобрели 48% квартир, что значительно выше показателя 2024 года (38%). Эксперты связывают этот скачок с восстановлением доверия к рынку и ростом благосостояния грузинских граждан.
Израиль: новый лидер среди иностранцев
Израильские инвесторы совершили резкий рывок, увеличив свою долю с 6% до 13–14% за два года. Теперь они прочно занимают второе место в общем рейтинге покупателей (после граждан Грузии) и первое среди иностранцев.
ЕС: волатильность крупных сделок
Доля европейцев сократилась с 18% до 13%. Аналитики объясняют это эффектом «высокой базы» прошлого года, когда рынок зафиксировал разовые крупные сделки, и общей переоценкой инвестиционных рисков.
Восточная Европа и Турция: спад
Покупатели из России, Украины и Беларуси продолжают сокращать свое присутствие, заняв по итогам года 11% рынка. Доля Турции остается стабильно низкой - на уровне 3%.
Центральная Азия и прочие страны
Представители Казахстана, Узбекистана и других государств региона сохраняют долю около 3%. Удельный вес прочих стран снизился с 10% до 8%.
Главные тренды рынка недвижимости в Батуми:
- Восстановление местного спроса (+10 п.п. за год);
- Укрепление позиций Израиля;
- Спад интереса со стран Восточной Европы;
- Ключевые драйверы среди иностранцев - Израиль и ЕС.
Вторичка обгоняет новостройки
Общее количество сделок выросло на 15%, достигнув 17 478. Впервые за долгое время вторичное жилье обошло новостройки: 9,5 тыс. сделок против 8 тыс. Эксперты связывают это с накоплением непроданных квартир в строящихся проектах - их объем вырос на 13,9% и достиг 12 400 единиц.
Перспективы строительства и цены
В период с 2020 по 2024 год жилой фонд Батуми вырос с 86 до 119 тысяч квартир. В ближайшие пять лет (до 2029 года) планируется ввести еще 58 тысяч объектов, причем 80% из них ориентированы на краткосрочную аренду. В некоторых микрорайонах доля таких инвестиционных апартаментов доходит до 96%.
Доходность падает
Средняя цена в новостройках составляет $1 865 за кв. м, на вторичном рынке - $1 450 за кв. м. Арендные ставки стабилизировались на уровне $35,6 за кв. м в год.
Главный сигнал для инвесторов - снижение доходности: с 10% в 2023 году до 7,4% в 2025-м. При этом аналитики подчеркивают, что речь идет о валовой доходности. Чистая прибыль с учетом всех расходов сегодня составляет всего 2-4%. Если предложение продолжит расти, доходность может упасть до 1,5–2%, что ставит под вопрос целесообразность инвестиций в квартиры. Эксперты рекомендуют обратить внимание на гостиничный сектор как более маржинальную альтернативу.
